Vendre un bien immobilier au Maroc quand on réside en France

Au Maroc : l'impôt sur les profits fonciers

Le vendeur, qu'il soit marocain ou étranger, résident ou non, est redevable de l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. Le taux est de 20 % du profit net imposable depuis la loi de finances pour 2023 (article 73-II-F-6° du CGI marocain), qui a unifié les anciens taux.

Le profit net est la différence entre le prix de cession, diminué des frais de cession, et le prix d'acquisition, augmenté des frais d'acquisition et des dépenses d'investissement justifiées. Ce coût de revient est réévalué par un coefficient fixé chaque année par l'administration, et les frais d'acquisition non justifiés sont retenus forfaitairement à 15 % du prix d'achat (article 65 du CGI).

Quel que soit le profit, l'impôt ne peut pas être inférieur à une cotisation minimale de 3 % du prix de cession (article 144-II du CGI). Elle est due même en cas de moins-value : c'est souvent elle qui détermine l'impôt réel lorsque le bien a peu pris de valeur.

Les exonérations à vérifier

• Habitation principale : le profit est exonéré si le logement a constitué l'habitation principale du vendeur depuis au moins cinq ans au jour de la cession (article 63-II-B du CGI ; durée ramenée de six à cinq ans par la loi de finances pour 2023). Lorsque le prix dépasse 4 millions de dirhams, la cotisation minimale de 3 % reste due sur la fraction du prix qui excède ce seuil (article 144-II-2°).
• Marocains résidant à l'étranger : le texte assimile à l'habitation principale le logement que le MRE conserve au Maroc, ou celui qu'occupent gratuitement son conjoint, ses ascendants ou ses descendants au premier degré. Pour un Français non marocain installé en France, cette exonération ne s'applique en principe pas.
• Petites cessions : les cessions dont le montant total sur l'année n'excède pas 140 000 dirhams sont exonérées (article 63-II-A).

Déclarer et payer au Maroc

La déclaration du profit foncier et le paiement de l'impôt doivent intervenir dans les trente jours qui suivent la date de la cession (articles 83 et 173 du CGI). En pratique, le notaire accomplit généralement la formalité et consigne les sommes nécessaires sur le prix : il faut lui remettre avant la signature les justificatifs du prix d'achat, des frais et des travaux, faute de quoi seul le forfait de 15 % sera pris en compte.

Côté acquéreur, la loi de finances pour 2026 a créé un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % lorsque le prix d'un immeuble de plus de 300 000 dirhams n'est pas réglé par un moyen de paiement traçable (article 133-III du CGI, applicable aux actes établis depuis le 1er juillet 2026). Un prix payé par virement ou par dépôt bancaire évite ce surcoût et sécurise la vente.

En France : déclarer, puis savoir si l'on paie

Un résident fiscal français est imposable en France sur ses revenus mondiaux. La convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 contient deux règles qui se recoupent :

• l'article 9 réserve les revenus des biens immobiliers à l'État où ils sont situés (« ne sont imposables que dans l'État où ces biens sont situés »), et l'administration française y rattache les plus-values immobilières (BOFiP, BOI-INT-CVB-MAR, § 60) ;
• l'article 24 prévoit que les gains tirés de la vente d'un immeuble « sont imposables dans l'État où ces biens sont situés », formule qui n'est pas exclusive ;
• l'article 25 interdit à un État de taxer les revenus exclusivement imposables dans l'autre, mais ne prévoit de crédit d'impôt que pour les dividendes, intérêts et redevances.

Selon la lecture retenue, la plus-value marocaine est soit exonérée d'impôt sur le revenu en France (elle est alors seulement mentionnée sur la déclaration n° 2047), soit imposable en France, ce qui impose de déposer une déclaration n° 2048-IMM dans le mois de la vente. Cette question doit être tranchée avant la signature : le délai d'un mois est court et l'erreur se paie en pénalités.

Les prélèvements sociaux ne relèvent pas de la convention, qui ne vise que l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés (article 8) : leur sort doit être examiné à part. Enfin, prix d'achat et prix de vente doivent être convertis en euros pour le calcul français, ce qui peut faire apparaître un gain ou une perte de change.

Rapatrier le prix de vente

La réglementation des changes marocaine conditionne le transfert à l'étranger du produit de la vente à l'origine des fonds investis. Lorsque l'achat a été financé en devises, sous le régime de convertibilité, le prix peut être transféré sur présentation à la banque de l'acte de vente et des justificatifs du paiement des impôts dus (Instruction générale des opérations de change, articles 767 et 769). Un bien acheté en dirhams, ou reçu par succession, obéit à des règles différentes : il faut les vérifier avant de fixer le calendrier de la vente.

Le calendrier d'une vente réussie

1. Rassembler l'acte d'achat, les justificatifs de frais et de travaux, et la preuve du financement en devises.
2. Faire chiffrer l'impôt marocain (20 % du profit ou minimum de 3 %) et vérifier les exonérations.
3. Arrêter, avant la signature, le traitement français de la plus-value et les déclarations à déposer.
4. Prévoir un paiement traçable du prix par l'acquéreur.
5. Déclarer et payer au Maroc dans les trente jours, puis déclarer en France dans les délais.
6. Organiser le transfert du prix avec la banque marocaine.

Le cabinet accompagne les vendeurs résidents de France à chacune de ces étapes, en lien avec le notaire marocain. Si vous louez le bien avant de le vendre, voyez aussi notre guide de la convention fiscale France-Maroc.

Questions fréquentes

Maître Mehdi Hazguer
Avocat au Barreau de Paris, fondateur de Hazguer Law Firm. Titulaire du DJCE et d'un Master II en droit des affaires et fiscalité, il conseille particuliers et entreprises entre la France et le Maroc. Le cabinet